Grundsteuer vor Gericht 2026: BFH am 11. November, OVG NRW am 4. Dezember – was Kämmereien jetzt vorbereiten

Zwei Termine, zwei Ebenen, ein Haushaltsposten

In den kommenden fünf Wochen stehen zwei zentrale Grundsteuer-Termine an. Am 11. November verhandelt der II. Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) über die Landesmodelle von Hessen und Hamburg [1]. Am 4. Dezember verhandelt das Oberverwaltungsgericht NRW in Münster über die Bochumer Hebesätze [2]. Dort hat der 14. Senat die Beteiligten am 15. Oktober auf eine mögliche Wendung hingewiesen: Er erwägt, das Verfahren auszusetzen und dem Bundesverfassungsgericht eine Frage vorzulegen [2].

Für Kämmereien ist die Unterscheidung entscheidend. Die Finanzgerichte prüfen die Bewertung, also Grundsteuerwert und Messbetrag. Die Verwaltungsgerichte prüfen den Hebesatz, also die Satzung der Kommune. Auf der ersten Ebene hat die Reform in den bisherigen Leitentscheidungen gehalten. Auf der zweiten Ebene ist der Ausgang offen.

Bewertung: Die Modelle haben bisher gehalten

Der BFH hat Ende 2025 das Bundesmodell gebilligt (u. a. II R 25/24), im Mai 2026 folgte das Urteil zum baden-württembergischen Bodenwertmodell (II R 26/24, II R 27/24) [3]. Pauschale Bodenrichtwerte sind danach zulässig, der Gesetzgeber darf typisieren [3]. Die Vorinstanzen in Hamburg (FG Hamburg, 3 K 176/23) und Hessen (Hessisches FG, 3 K 663/24) haben die dortigen Gesetze ebenfalls für verfassungsgemäß gehalten [4][5]. Das Niedersächsische Finanzgericht sah das am 18. Juni 2026 für das Flächen-Lage-Modell genauso und ließ die Revision zu [5].

Abgeschlossen ist das Kapitel damit nicht. Am 11. November ergeht noch keine Entscheidung; den Verkündungstermin will der BFH gesondert mitteilen [1]. In Karlsruhe liegen zudem Verfassungsbeschwerden gegen das Bundesmodell (u. a. 1 BvR 472/26) [6] und gegen das baden-württembergische Gesetz (1 BvR 1977/26, 1 BvR 2005/26) [7]. Ein Ergebnis gibt es dort bislang nicht.

Hebesatz: Zwei Verwaltungsgerichte, zwei Begründungen

§ 25 Abs. 4 Grundsteuergesetz verlangt grundsätzlich einen einheitlichen Hebesatz für die Grundstücke einer Gemeinde [8]. NRW weicht davon seit 2024 ab: Das Grundsteuerhebesatzgesetz erlaubt getrennte Sätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke, wobei der Nichtwohnsatz nicht unter dem Wohnsatz liegen darf [9]. Die Zuordnung folgt dem Bewertungsverfahren. Gemischt genutzte Grundstücke landen damit bei den Nichtwohngrundstücken [9][11].

Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat am 4. Dezember 2025 in vier Fällen (Essen, Bochum, Dortmund, Gelsenkirchen) Bescheide aufgehoben: Der höhere Nichtwohnsatz sei rein fiskalisch begründet und benachteilige diese Eigentümer ohne tragfähigen Grund [10]. Das Verwaltungsgericht Düsseldorf widersprach im Grundsatz, denn das Land durfte differenzierte Sätze vorsehen. Es hob dennoch den Hildener Bescheid auf (650 zu 1.300 Prozent, Urteil vom 10. März 2026) [11] und am 24. August auch einen Krefelder Bescheid (506 zu 995 Prozent) [12]. Sein Argument: Gemischt genutzte Grundstücke dienen teils bis zu 80 Prozent dem Wohnen, zahlen aber den vollen Nichtwohnsatz. Wegen des Gesamtgefüges hielt das Gericht jeweils beide Sätze für unwirksam [11][12].

Hier setzt der Hinweis aus Münster an. Der Senat fragt, ob die Zuordnung gemischt genutzter Grundstücke im Landesgesetz selbst mit Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz vereinbar ist [2]. Der streitige Bochumer Fall (715 zu 1.190 Prozent) betrifft genau ein solches Grundstück [2].

Unsere Einordnung: Das verschiebt das Gewicht von der einzelnen Satzung zum Gesetzgeber. Eine Vorlage setzt nach Art. 100 Abs. 1 Grundgesetz voraus, dass das Gericht die Norm für verfassungswidrig hält [13]. Noch ist es nur eine Erwägung. Kommt sie, wird das Verfahren ausgesetzt, und die Rechtsunsicherheit dauert entsprechend länger. Die Kommune kann das Problem zudem kaum selbst beheben, denn das Gesetz kennt nur die genannten Grundstücksgruppen [9].

Was die Unsicherheit bereits gekostet hat

Die Rathäuser haben längst reagiert. Laut der Hebesatzübersicht des Bundes der Steuerzahler NRW (Redaktionsschluss 10. Juli 2026) arbeiteten 2025 rund 120 der 396 Kommunen mit getrennten Sätzen, für 2026 sind es noch knapp 70 (eigene Auszählung der Tabelle, gerundet) [14]. Bei rund zwei Dutzend davon liegt der Nichtwohnsatz beim Doppelten des Wohnsatzes oder höher, also in der Größenordnung, die in Düsseldorf durchgefallen ist. Bochum steht dort für 2026 unverändert mit 715 und 1.190 Prozent [14].

Die Rückkehr zum Einheitssatz verschiebt die Last zum Wohnen: Essen ging von 655/1.290 auf einheitlich 925 Prozent, Gelsenkirchen von 696/1.397 auf 980, Dortmund von 625/1.245 auf 800, Krefeld von 506/995 auf 680, Hilden von 650/1.300 auf 800 [14]. In Essen rechnete die Verwaltung bei diesem Satz mit einem Median-Plus von 217,43 Euro für Einfamilienhäuser und einem Minus von 874,95 Euro für Geschäftsgrundstücke [15].

Hinzu kam die Liquidität. Nach dem Urteil stellten mehrere Städte die Erhebung zunächst zurück. Correctiv nannte im März für Essen fehlende Einnahmen von 30 Millionen Euro je Quartal, für Krefeld und Oberhausen jeweils 12 Millionen, für Bottrop 5,7 Millionen. Überbrücken wollten die Städte das mit Kassenkrediten [16].

Die Essener Ratsvorlage 0273/2026 zeigt, wo das Risiko tatsächlich liegt [15]:

• Klagen: Aus 35 Verfahren zur Hebesatzdifferenzierung ergibt sich ein bezifferbares Ausfallrisiko von maximal rund 100.000 Euro. Die rund 7.300 Widersprüche sind beschieden, die Veranlagung 2025 ist weit überwiegend bestandskräftig.
• Satzung: Offen ist, ob eine Beanstandung nur Teile oder die ganze Satzung trifft und ob sie von Anfang an oder nur für die Zukunft wirkt. Ebenso ungeklärt ist die Reichweite von § 27 Abs. 2 GrStG. Dieses Risiko beziffert die Vorlage nicht.
• Grundlagen: Unabhängig vom Hebesatz nennt die Vorlage 30.923 offene Einsprüche bei den beiden Essener Finanzämtern und 10.642 Schätzungsfälle (Stand Januar 2026). 2025 änderten sie 18.424 Grundlagenbescheide. Der Grundsteuerertrag blieb 9,0 Millionen Euro unter dem Ansatz von 137,8 Millionen.

Das konkrete Klagerisiko fällt also klein aus, das eigentliche Risiko liegt im noch Unbezifferten. Bestandskräftige Bescheide bleiben dabei nach Einschätzung der Stadt Essen nicht automatisch korrekturpflichtig [15]. Für den Fall, dass Karlsruhe eine Norm für nichtig erklärt, lässt § 79 Abs. 2 BVerfGG unanfechtbare Entscheidungen grundsätzlich unberührt, schließt aber die weitere Vollstreckung aus [17]. Offene Forderungen und laufende Rechtsbehelfe sind deshalb aus unserer Sicht die sensible Größe.

Was Kämmereien jetzt vorbereiten sollten

Die folgenden Punkte sind eine redaktionelle Einordnung und ersetzen keine Prüfung durch Rechtsamt oder Rechtsberatung.

1. Risiko dreiteilig ausweisen. Klagevolumen, Satzungsrisiko und Grundlagenrisiko getrennt darstellen, so wie Essen es dem Rat vorgelegt hat [15].
2. Offene Fälle zählen. Stand je Veranlagungsjahr erheben: bestandskräftig, Widerspruch, Klage, unter Vorbehalt. Daraus ergibt sich der tatsächliche Rückabwicklungsrahmen.
3. Finanzamt anfragen. Offene Einsprüche und Schätzungsfälle sowie das betroffene Messbetragsvolumen abfragen. Essen hat diese Zahlen von der Finanzverwaltung erhalten [15].
4. Vollzug absichern. Prüfen, ob Änderungsbescheide für Nichtwohngrundstücke unter den Vorbehalt der Nachprüfung (§ 164 AO) gestellt werden können. Essen verfährt so [15].
5. Satz 2027 doppelt rechnen. Wer noch differenziert, kalkuliert parallel den Einheitssatz samt Belastungswirkung. Mit Rückwirkung zum 1. Januar lässt sich nur bis zum 30. Juni beschließen; danach darf der Hebesatz die letzte Festsetzung nicht überschreiten [8].
6. Differenzierung belegen. Die Spreizung herleiten, den Anteil gemischt genutzter Grundstücke ermitteln und die Begründung über die reine Aufkommenssicherung hinausführen. Beide Gerichte haben genau dort angesetzt [10][11].
7. Liquidität einplanen. Für den Fall einer erneuten Zurückstellung von Bescheiden Kassenkreditbedarf und Zinsen vorab beziffern und im Haushaltsentwurf berücksichtigen [16].

Der Blick auf die Zeitachse hilft dabei: Die Stadt Essen erwartete im Mai keine zeitnahe höchstrichterliche Klärung [15]. Wer den Haushalt 2027 auf ein schnelles Machtwort aus Münster oder Karlsruhe baut, plant zu optimistisch. Wie Städte die Hebesatzrunde bereits nutzen, zeigt unsere Auswertung der Grundsteuer-Erhöhungen 2027; was ohne beschlossenen Haushalt gilt, steht im Beitrag zur vorläufigen Haushaltsführung 2027. Die Grundlagen der Reform ordnet dieser Überblick ein.

Quellen

1. Terminvorschau: Mündliche Verhandlung zum Hamburger und Hessischen Grundsteuergesetz am 11. November 2026 (PM 058/26) – Bundesfinanzhof – 15.10.2026
2. Mündliche Verhandlung: Grundsteuer, 14 A 296/26 – Oberverwaltungsgericht NRW – 16.10.2026
3. Modell Baden-Württemberg: Bundesfinanzhof hält neue Grundsteuer für verfassungskonform – Legal Tribune Online – Mai 2026
4. Verfassungsmäßigkeit des Flächen-/Wohnlagenmodells des Hamburger Grundsteuergesetzes – Verlag Dr. Otto Schmidt – 09.04.2025
5. Auch Grundsteuergesetz in Niedersachsen verfassungsgemäß – Haufe – 22.06.2026
6. Erneut Verfassungsbeschwerde zur Grundsteuer anhängig – ETL – 09.07.2026
7. Die baden-württembergische Grundsteuer – Bund der Steuerzahler – 14.08.2026
8. § 25 Grundsteuergesetz – Bundesministerium der Justiz
9. Nordrhein-Westfälisches Grundsteuerhebesatzgesetz – Land NRW – Stand 10.08.2024
10. Pressemitteilung zu den Urteilen vom 4. Dezember 2025 – Verwaltungsgericht Gelsenkirchen – 04.12.2025
11. Pressemitteilung zum Urteil 5 K 7062/25 (Hilden) – Verwaltungsgericht Düsseldorf – 10.03.2026
12. Grundsteuerbescheid aufgehoben: Differenzierende Hebesätze in Krefeld rechtswidrig (5 K 3134/25) – DATEV/Verwaltungsgericht Düsseldorf – 24.08.2026
13. Art. 100 Grundgesetz – Bundesministerium der Justiz
14. Grundsteuer B: Hebesätze 2026 – Bund der Steuerzahler NRW – Redaktionsschluss 10.07.2026
15. Vorlage 0273/2026/2: Satzung zur Erhebung der Grundsteuer für das Jahr 2026 – Stadt Essen – 12.05.2026
16. NRW-Grundsteuer teils ungültig: Wie Städte das Geldloch schließen – Correctiv – 02.03.2026
17. § 79 Bundesverfassungsgerichtsgesetz – Bundesministerium der Justiz